El gobierno quiere implicar al propietario para converger con Europa en el parque de viviendas de alquiler con el plan de apoyo a la emancipación e impulso del alquiler.
La situación actual del mercado inmobiliario devuelve el atractivo al alquiler. La adquisición de una vivienda en propiedad para residir tiene dos importantes obstáculos. En primer lugar, la escalada imparable del euribor y su correspondiente subida de las cuotas de las hipotecas, que han llegado a duplicarse –896 euros al mes es la cuota media actual-. En segundo lugar, la menor revalorización de las viviendas, que ya no estarán por encima del precio del dinero, hecho que se ratifica con la huída del gran inversor del mercado inmobiliario. De tal forma que según ciertos analistas, una renta en Madrid o Barcelona supone del 51 al 48% más económico que adquirir un piso en propiedad con financiación ajena.Con estos dos factores la demanda de pisos en alquiler va aumentando a medida que se empeoran las condiciones de compra, donde la Fundación de la Caja de Ahorras establece como cifra límite de rentabilidad entre la compra y el alquiler en un tipo inferior al 7% (que es la suma del Euribor y el diferencial, que suele estar entre el 1% y el 0.25%), cifra que en la actualidad ya se están alcanzando.
El arrendamiento se abre camino con la expectativa de ocupar por fin el puesto que le corresponde a un mercado inmobiliario estable y transparente y donde la oferta de pisos en arrendamiento es escasa y el cartel del alquiler no dura nada en los anuncios. España posee un parque de vivienda de 23,9 millones de viviendas –según datos del Ministerio de Vivienda de finales de 2006- y solamente el 7.5% son hogares en régimen de alquiler (1,8 millones). De este último grupo tan solo un 1% del total (240.000) suponen las viviendas protegidas en alquiler. Cifra totalmente alejada de la media del 30% de los países europeos, con Alemania y Holanda en cabeza, donde el porcentaje alcanza valores de 57% y 47%. De ahí el enorme recorrido que el mercado de alquiler puede presentar en España y donde las agencias de la propiedad inmobiliaria ya no lo ven como un mercado secundario.
Cada uno de los países europeos han llegado al mercado de alquiler por diversos hechos históricos. En Alemania el liderazgo del alquiler surge después de la Segunda Guerra Mundial con la construcción masiva de vivienda protegida; que ha pesar de su origen público, la vivienda pública en alquiler sólo representa el 6%, el resto lo gestiona el sector privado. De tal forma que un total de 2,27 millones de hogares germanos reciben ayudas directas al arrendamiento, con un valor que se estima en función del número de personas que viven en la casa, de los ingresos familiares y del importe del alquiler. Existen ayudas especiales para los jóvenes que se trasladen de ciudad para estudiar.
En Holanda, si bien la vivienda en propiedad supera al alquiler (53%), presenta el mayor porcentaje de vivienda protegida en alquiler (35%) con una promoción directa del gobierno central. Política similar a la llevada tradicionalmente por Inglaterra, que ha ido bajando paulatinamente hasta llegar al 20%, debido a la política que implantó Margaret Thatcher a partir de 1979 que dio derecho de compra a los arrendados de viviendas sociales.
En Francia se está siguiendo una política fiscal que permita una situación de equilibrio entre compra y arrendamiento; con la obligación de destinar un 20% del parque total al alquiler social; y la posibilidad de poder demandar al Estado en el caso de que una vivienda protegida en alquiler no se satisfaga en un determinado plazo.
Ya en una situación similar a España nos encontramos a Italia, con unas cifras del 81 por ciento de la vivienda en propiedad y el 19 por ciento en alquiler, la mayoría en manos del sector privado. En la actualidad el Gobierno italiano está promoviendo un plan nacional que apoyan al alquiler de las familias con rentas más bajas, con medidas como la supresión del impuesto sobre bienes inmuebles y mayores facilidades para los jóvenes.
El gobierno busca atraer al propietario.
La política llevada hasta ahora para el apoyo de la vivienda en alquiler público se han centrado en incentivar la demanda, tanto en las medidas adoptadas por el gobierno con la propuesta del 18 de septiembre (http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=74&Itemid=932) como las Comunidades Autónomas de Madrid y Cataluña:
- Ayudas directas tanto fijas –210 euros el Gobierno Central; 240 Cataluña- como porcentuales –40% menos que el precio de mercado en Madrid-
- Tiempo máxima de ayudas de indefinido de Cataluña, a 4 años del Gobierno Central; pasando por los 7 años con opción de compra de Madrid
- Con ausencia de aval en Madrid y de seis meses en Cataluña y Gobierno Central
- Ayuda a la fianza de hasta 600 euros del Gobierno Central
Sin embargo estas medidas pueden ser ineficaces según la opinión de los expertos, pues el problema se encuentra en la oferta y no en la demanda. Existen muy pocos pisos en el mercado, y el riesgo es que todo este dinero vaya al propietario alzando los precios de los alquileres, pues no existe mercado competitivo.Por este motivo, la ministra de Vivienda, Carme Chacón se ha tomado como objetivo sacar al mercado de alquiler las viviendas vacías ofreciendo una propuesta para «flexibilizar» las condiciones de acceso de los propietarios a las ayudas de 6.000 euros contempladas en el Plan Nacional de Vivienda. El fin de la ayuda de 6.000 euros tiene como objetivo cubrir los gastos que se puedan producir en el inmueble, también serviría como seguro contra posibles impagos y desperfectos, excluyendo aquellos originados por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda.
La ministra, en su primera comparecencia en la comisión de Fomento y Vivienda del Congreso, señaló que se cambiarán las condiciones para acceder a estas ayudas por parte de los propietarios, establecidas en el Plan Estatal de Vivienda 2005–2008. Actualmente, dichas condiciones limitan las rentas de arrendamiento a 5,5 veces el Indicador Público de Efectos Múltiples (Iprem). Además, la vivienda debe llevar un año vacía y tener una superficie máxima de 120 metros cuadrados. La previsión es que ambas premisas no se exijan.
Además, Chacón apuntó que también presentará mañana varias medidas para agilizar los desahucios en casos de impago, así como incentivos fiscales a los promotores que construyan vivienda nueva para alquiler.Por otro lado, se volvió a mostrar partidaria de una «reforma del enjuiciamiento civil» para ofrecer más garantías a los propietarios.
Revitalizar la Sociedad Pública de Alquiler
Otro pilar básico para la nueva ministra es revitalizar el papel de la Sociedad Pública del Alquiler (SPA), una entidad pública que pretendía convertirse en una bolsa de inmuebles para arrendar a bajo precio pero que no ha tenido la oferta y demanda esperada, incluso pidiendo desde el ministerio el apoyo de las agencias inmobiliarias.</span
Con este fin se pretende “mejorarla y dotarla de mayores funciones”, gestionando un porcentaje elevado de los pisos de los grandes operadores (fondos inmobiliarios, sociedades de arrendamiento y cooperativas) o comercializando los nuevos productos relacionados con la seguridad de los propietarios.Este último punto, poder desahuciar a los inquilinos morosos, es el más complejo de todas las medidas presentadas, donde muchos morosos reclaman asistencia jurídica gratuita el mismo día del juicio, lo que obliga a esperar hasta que los colegios profesionales nombran un abogado provisional. Por este motivo el Gobierno quiere crear una red de juzgados específicos que atiendan estas demandas y agilicen los procesos.
El objetivo, según el plan que estudia el Gobierno es poner esos juzgados en las áreas urbanas con mayor índice de alquileres, que son por lógica las más propensas a registrar impagos. Esos nuevos juzgados también ayudarán a unificar los plazos que tarda un propietario en echar al moroso de la vivienda alquilada, que varían de unas regiones a otras. Según los expertos consultados, en Barcelona el proceso suele tardar unos tres meses, mientras que en Madrid llega a acercarse a un año.
